Предложения строительных компаний в России стали чаще расходиться с возможностями покупателей

Главная цель исследования — выявить расхождение между реальными потребностями покупателей и предложениями от строительных компаний. Для этого были сопоставлены данные о средней площади жилых объектов, находящихся в стадии строительства или запланированных к постройке в 2025 году, с площадью квартир, фактически приобретенных покупателями в том же году. Такой анализ позволил определить, какие типы жилых помещений, исходя из их площади, пользуются наибольшим спросом у россиян.

Ключевым результатом исследования стало то, что в 2025 году более половины (свыше 54%) возводимого в России жилья составляли студии и однокомнатные квартиры, чья средняя площадь не превышала 38,2 квадратных метра.

Россияне предпочитают жилье меньшей площади. Средняя площадь купленных в 2025 году квартир составила 46,8 м², в то время как средний показатель по всему строящемуся и сданному жилью в стране в 2025 году был 49,2 м². Таким образом, в 2025 году разрыв между спросом покупателей и предложением застройщиков составил 2,4 м², что подтверждает тенденцию быстрой реализации более компактных вариантов.

Средняя площадь двухкомнатных квартир, приобретенных покупателями, составила 59 м², превышая площадь однокомнатных на 20,8 м². Разница в площади между двух- и трехкомнатными квартирами в среднем достигает 21,3 м².

Накопление средств для первоначального взноса на покупку квартиры занимает от 1,3 до 4 лет, варьируясь в зависимости от региона. Самые короткие сроки наблюдаются в северных и добывающих регионах, тогда как в Москве и некоторых субъектах юга России этот процесс занимает больше времени.

Данное исследование подготовлено в преддверии форума-интенсива «ТОЛК-2026», который Т-Банк организует с 1 по 4 апреля. Мероприятие позиционируется как крупнейшее в России событие от частного бизнеса, посвященное финансам и инвестициям, с возможностью онлайн-участия. Эксклюзивным партнером форума выступает федеральный девелопер GloraX. В рамках форума эксперты рассмотрят перспективы рынка недвижимости и возможности для инвестиций в жилую недвижимость.

Структура строящегося жилья по количеству комнат

Спрос населения России смещается в сторону более компактных квартир. На студии и однокомнатные квартиры приходится более 54% строящегося жилья, при средней площади 38,2 м².
В условиях дорогостоящего жилья и ограниченных финансовых возможностей, многие люди вынуждены идти на компромисс, выбирая меньшую площадь ради доступности. Это объясняет широкое распространение студий и однокомнатных квартир, которые становятся идеальным решением для молодых семей и инвесторов, стремящихся быстро войти на рынок недвижимости без значительных кредитных обременений. Принцип прост: чем меньше жилплощадь, тем ниже стоимость, что способствует более оперативному накоплению средств на первоначальный взнос, позволяет сделать платежи по ипотеке более приемлемыми и повышает ликвидность на вторичном рынке.

Двухкомнатные квартиры занимают второе место по популярности, составляя 32% рынка, при средней площади 59 кв. м. Наибольшая доля компактного жилья приходится на Ленинградскую область (70%) и Санкт-Петербург (69%), где и возводятся самые маленькие квартиры в стране — в среднем 41,4 и 42,1 кв. м. По словам Егора Федорова, вице-президента коммерческого блока GloraX, спрос на студии и однокомнатные квартиры в этих приграничных к Москве регионах, несмотря на высокую стоимость жилья, остается стабильно высоким из-за разницы в доходах населения.

Высокая доля однокомнатных квартир также отмечена в Крыму (67%), Алтайском крае (66%), Кемеровской (66%) и Приморском краях (64%), Ставропольском и Чеченской Республиках (по 63%), а также в Калининградской и Краснодарском краях (по 62%). В этих регионах двухкомнатное и более просторное жилье встречается реже.

Наибольшая доля двухкомнатных квартир приходится на Чукотский АО (60%) и Ненецкий АО (51%), где, как и в Карелии (25%) и Ингушетии (29%), предпочитают более просторные планировки.

Четырехкомнатные квартиры занимают не более 1% рынка в большинстве регионов, за исключением нескольких областей и республик, где их доля достигает 3-4%.

Покупатели предпочитают готовые объекты, а не планы застройщиков. В 2025 году средняя площадь заявленного застройщиками жилья составила 49,2 кв. м, тогда как фактическая площадь приобретенных квартир — 46,8 кв. м, что указывает на предпочтение покупателями более скромных метров. Эта тенденция, по словам Вадима Мамонова из Т-Банка, обусловлена прагматизмом потребителей, ориентированных на бюджет сделки и комфортный ежемесячный платеж по ипотеке.

Компактное жилье в среднем метраже преобладает в Ленинградской области (41,4 кв. м) и Санкт-Петербурге (42,1 кв. м), где наблюдается сокращение средней площади новостроек на 21% за последние 10 лет. На этих рынках студии площадью 17-18 кв. м пользуются высоким спросом как для проживания, так и для инвестиций.

Наименьшие показатели средней площади строящегося жилья также зафиксированы в Тыве (43,4 м²), Астраханской (44,8 м²), Башкортостане (44,9 м²), Адыгее (45,1 м²), Амурской (45,4 м²), Московской (45,6 м²), Магаданской областях (45,9 м²) и Забайкальском крае (46,2 м²). Максимальный средний метраж характерен для Ингушетии (79,9 м²), Калмыкии (61,9 м²), Северной Осетии — Алании (61,8 м²), Камчатского края и Карачаево-Черкесской Республики (по 60,9 м²), Марий Эл и Ивановской области (по 60,1 м²).

Региональные различия в доступности жилья значительны. Средний срок накопления первоначального взноса в России при направлении 30% дохода составляет 2,6 года, однако в регионах этот показатель варьируется от 1,3 до 4 лет. Быстрее всего накопить удается в Магаданской области (1,3 года), а также в ряде северных и ресурсных регионов. В Дагестане, Москве и Севастополе срок накопления составляет 3-4 года из-за более низких доходов населения, несмотря на не всегда высокие цены на жилье.

Даже в регионах с высокой стоимостью жилья, где доходы выше, рост цен опережает зарплаты, что сохраняет высокую нагрузку на покупателей.

Исследование основано на данных проектных деклараций ЕИСЖС и Росреестра за 2025 год. Доступность жилья рассчитана исходя из срока накопления 20% первоначального взноса при направлении 30% совокупного дохода. Данные о зарплатах приведены по состоянию на октябрь 2025 года. 

Более подробно результаты исследования можно посмотреть здесь.

--------------------------

*Исследование подготовлено в преддверии форума-интенсива «ТОЛК-2026» — крупнейшего в России форума от частного бизнеса с онлайн-интенсивом на тему финансов и инвестиций, который проведет Т-Банк с 1 по 4 апреля. В рамках форума-интенсива, эксклюзивным партнером которого стал федеральный девелопер GloraX, эксперты обсудят перспективы рынка недвижимости и возможности по инвестированию в «квадратные метры».